ПРОЦЕС КУПІВЛІ НЕРУХОМОСТІ

В Італії іноземним громадянам дозволено набувати у повну власність будь-які види нерухомості, включаючи незабудовані земельні ділянки, а також акції чи частки в компаніях, які володіють нерухомістю в Італії.

ЕТАПИ

  1. Пошук нерухомості та підготовка до угоди.
  2. Резервування нерухомості.
  3. Укладення договору.
  4. Оплата за нерухомість.
  5. Реєстрація прав власності.

ПІДГОТОВКА ДО УГОДИ

Після вибору нерухомості (це можна зробити самостійно або з нашою допомогою дистанційно) необхідно отримати ідентифікаційний податковий код.
Codice Fiscale – це індивідуальний номер, який кодує персональні дані (аналог ІПН).
Це необхідно для будь-яких операцій з державними установами Італії.
В Італії ви можете отримати його в місцевій податковій службі (ми допомагаємо в гарантованому отриманні Codice Fiscale) або в консульстві Італії у вашій країні проживання.
Ми також надаємо підтримку в процесі відкриття рахунку в італійському банку (залежно від країни проживання ми можемо зробити це без присутності клієнта).
Покупець перераховує необхідну суму з рахунку в своїй країні. Покупку також можна оплатити переказом безпосередньо на рахунок продавця або на трастовий рахунок нотаріуса, який проводить операцію.
У майбутньому з цього рахунку можна буде оплачувати комунальні послуги.

БРОНЮВАННЯ НЕРУХОМОСТІ

Італійський ринок нерухомості має особливість ведення переговорів у письмовій формі.
Спочатку покупець робить продавцеві письмову пропозицію (proposta di acquisto). Останній може як одразу погодитись, так і запропонувати зустрічні умови.
У propuesta di acquisto вказується не лише бажана ціна, а й умови укладання подальших договорів.
Коли продавець приймає пропозицію купівлі, покупець перераховує йому задаток. Як правило, це 10% ціни об’єкта.
Надалі, якщо одна із сторін не завершить угоду, це спричинить для неї фінансову відповідальність.
Якщо покупець відмовиться, він втратить завдаток. Якщо продавець передумає, йому доведеться повернути завдаток у подвійному розмірі. У пропозиції про купівлю також зазначаються штрафні санкції.
На цьому етапі ми також ретельно вивчаємо надані продавцем документи щодо права власності на об’єкт нерухомості.

УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Укладення попереднього договору не є обов’язковим. Він підписується, якщо угода розтягнута в часі, оплата розділена на транші або на цьому наполягає одна зі сторін.
Якщо покупець готовий заплатити всю суму відразу, зазвичай підписується остаточний договір купівлі-продажу.

Попередній договір посвідчується нотаріусом і містить такі відомості:

  • Персональні дані продавця та покупця
  • Вартість об’єкта нерухомості та порядок оплати, включаючи розмір задатку
  • Опис об’єкту нерухомості та його кадастрові дані

Після підписання договору нотаріус приступає до перевірки наданих продавцем документів на власність, під час якої з’ясовується, чи є продавець фактичним власником, чи перебуває майно в іпотеці, чи є інші причини, що перешкоджають здійсненню угоди.

Якщо за результатами перевірки продати майно неможливо, то угода вважається такою, що не відбулася з вини продавця, і він несе матеріальну відповідальність перед покупцем у вигляді подвійної суми завдатку.

Після підписання попереднього договору продавець не має права скасувати своє рішення про продаж майна. Операція вважається повністю незворотною. На цьому етапі покупець оплачує послуги агента.

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

Основний договір купівлі-продажу – договір (contratto notariledi compravendita) – підписується продавцем та покупцем (уповноваженою особою) у нотаріуса та підлягає нотаріальному посвідченню.
У разі неможливості особистої присутності під час підписання договору, покупець видає відповідну довіреність на уповноважену особу.
З покупцем (уповноваженою особою), який не володіє італійською мовою, підписання акту відбувається за такою схемою:

Послуги перекладача та свідків оплачує покупець.
Важливо пам’ятати, що до моменту підписання основного договору покупець зобов’язаний сплатити податки, комісію нотаріуса та комісію агента.
Лише після цього можна буде підписати акт.
На цьому етапі вартість майна також повністю сплачується чеком із покриттям або авансовим банківським переказом.

На угоді присутні перекладач і двоє свідків, які володіють двома мовами.

ОПЛАТА ТРАНЗАКЦІЇ

Оплата в Італії зазвичай здійснюється за допомогою так званих покритих чеків. Ці фінансові документи видає італійський банк, у якому покупець має рахунок.

У день підписання нотаріального договору купівлі-продажу покупець видає чек покупцеві.

Також можна заздалегідь перерахувати кошти з рахунку за кордоном на довірчий рахунок нотаріуса, який після виконання всіх умов договору перерахує їх продавцю.

Ви також можете перевести кошти з рахунку покупця на рахунок продавця під час транзакції.

РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

Після підписання основного договору відбувається державна реєстрація угоди.
Нотаріус передає всю інформацію в кадастрову службу.
Реєстрація права власності займає від кількох днів до 3 місяців, залежно від муніципалітету, якому належить кадастр.

Однак саме право власності переходить у момент підписання акту разом із ключами.

Новий власник отримує оригінал акта після його реєстрації в державних органах.