ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ
В Италии иностранным гражданам разрешено приобретать в полную собственность все виды недвижимости, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли в компаниях, владеющих недвижимостью в Италии.
ЭТАПЫ
- Поиск недвижимости и подготовка к сделке.
- Резервирование недвижимости.
- Заключение договора.
- Оплата за недвижимость.
- Регистрация прав собственности.
ПОДГОТОВКА К СДЕЛКЕ
После выбора объекта недвижимости (вы можете сделать это самостоятельно или с нашей помощью удаленно), вам необходимо получить идентификационный налоговый код.
Codice Fiscale — индивидуальный номер, кодирующий персональные данные (аналог ИНН).
Необходим для любых операций с государственными органами в Италии.
В Италии его можно получить в местной налоговой инспекции (мы помогаем гарантированно получить Codice Fiscale), либо в консульстве Италии в стране вашего проживания.
Также мы оказываем поддержку в процессе открытия счета в итальянском банке (в зависимости от страны проживания мы можем сделать это без присутствия клиента).
Покупатель переводит необходимую сумму со счета в своей стране. Оплатить покупку можно также путем перечисления напрямую на счет продавца или на трастовый счет нотариуса, проводящего сделку.
В дальнейшем с этого счета можно будет оплачивать коммунальные услуги.
БРОНИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Итальянский рынок недвижимости имеет особенность ведения переговоров в письменной форме.
Сначала покупатель делает продавцу письменное предложение (proposta di acquisto). Последний может как сразу согласиться, так и предложить встречные условия.
В proposta di acquisto указывается не только желаемая цена, но и условия заключения дальнейших договоров.
Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, это 10% от цены объекта.
В дальнейшем, если одна из сторон не завершит сделку, это повлечет для нее финансовую ответственность.
Если покупатель откажется, он потеряет задаток. Если продавец передумает, ему придется вернуть задаток в двойном размере. В предложении о покупке также указываются штрафные санкции.
На этом этапе мы также тщательно изучаем предоставленные продавцом документы о праве собственности на объект недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ КОНТРАКТ
Заключение предварительного договора не является обязательным. Он подписывается, если сделка растянута во времени, оплата разделена на транши или на этом настаивает одна из сторон.
Если покупатель готов заплатить всю сумму сразу, обычно подписывается окончательный договор купли-продажи.
Предварительный договор удостоверяется нотариусом и содержит следующую информацию:
- Персональные данные продавца и покупателя
- Стоимость объекта недвижимости и порядок оплаты, включая размер задатка
- Описание объекта недвижимости и его кадастровые данные
После подписания договора нотариус приступает к проверке предоставленных продавцом документов на недвижимость, в ходе которой выясняется, является ли продавец фактическим собственником, находится ли недвижимость в ипотеке, нет ли иных причин, препятствующих совершению сделки.
Если проверка показывает, что продать недвижимость невозможно, сделка считается несостоявшейся по вине продавца и он несет материальную ответственность перед покупателем в виде двойной суммы задатка.
После подписания предварительного договора продавец не имеет права отменить свое решение о продаже недвижимости. Сделка считается полностью необратимой. На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Основной договор купли-продажи — акт (contratto notariledi compravendita) — подписывается продавцом и покупателем (доверенным лицом) у нотариуса и подлежит нотариальному удостоверению.
В случае невозможности личного присутствия при подписании договора покупатель выдает соответствующую доверенность доверенному лицу.
При невладении покупателем (доверенным лицом) итальянским языком подписание акта происходит по следующей схеме:
Услуги переводчика и свидетелей оплачивает покупатель.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан оплатить налоги, гонорар нотариуса и гонорар агента.
Только после этого можно будет подписать акт.
На этом этапе также полностью оплачивается стоимость объекта недвижимости покрытым чеком или авансовым банковским переводом.
На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, говорящие на двух языках.
ОПЛАТА СДЕЛКИ
Оплата в Италии обычно производится так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выдаются итальянским банком, в котором у покупателя открыт счет.
В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель выдает чек покупателю.
Вы также можете перевести средства заранее со счета за рубежом на трастовый счет нотариуса, который переведет их продавцу после выполнения всех условий договора.
Вы также можете перевести средства со счета покупателя на счет продавца во время сделки.
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки.
Нотариус передает всю информацию в кадастровый орган.
Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до 3 месяцев в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр.
Однако само право собственности передается в момент подписания акта вместе с ключами.
Новый владелец получает оригинал акта после его регистрации в государственных органах.